夫婦とおカネとマイホーム!

10478687_657422371017360_4071773454258595168_n関西地方で人気の「よしもと新喜劇」。

「愛のない結婚はしあわせではない・・・!」

そして、いつも決まって最後には、”おカネより愛”で終わります。

世帯を持てば住むところが新たに必要になってきます。今は賃貸でも”いつかはマイホーム”の夢を持っている人も多いです。

戦後、夫婦は平等で助け合って生きているから、「亭主のおカネは私のもの」、「妻のおカネは私のもの」と思っている人も多いのではないでしょうか?

しかし、徴税する立場の税務署はそんな考えなどまったくありません。とくに、人生で最も高額な買い物であるマイホームを購入する時には・・・?

今回は、そんな”夫婦とおカネとマイホーム!”についてのお話です。

ケース①

夫が1000万円、妻が1000万円出してマイホームを購入。

しかし、マイホームの名義は夫単独名義にした場合

(税務署)
妻が夫に1000万円の贈与を行ったと解釈し、

(受贈金額1000万円-基礎控除110万円)×税率50%-控除額225万円=贈与税額220万円(課税)

ケース②

夫が2000万円、妻が0円出してマイホームを購入。

しかし、やさしい夫はマイホームの持ち分を半分ずつにした場合

(税務署)
夫が妻に1000万円の贈与を行ったとして

(受贈金額1000万円-基礎控除110万円)×税率50%-控除額225万円=贈与税額220万円(課税)

ケース③

夫が200万円(1/4)、妻が1800万円(3/4)出してマイホームを購入。

しかし、マイホームの持ち分を半分ずつにした場合

(税務署)
妻が夫に800万円の贈与を行ったとして

(受贈金額800万円-基礎控除110万円)×税率50%-控除額225万円=贈与税額120万円(課税)

 

我が国の民法における夫婦の財産関係は“夫婦別財産制”です。

夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中に自分の名義で得た財産は、その人の特有財産となるのです。ですはら、愛があって結婚したことなど税務署には通用しません。

 

しかも、この話をややこしくするのが、団体信用生命保険住宅ローン減税

団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に、ローン契約者が死亡または高度障害になった場合、本人に代わって生命保険会社が、その時点の住宅ローン残高に相当する保険金を債権者に支払い、ローンが完済となる制度です。

では、上記のケースで、夫婦別々に持分を定めて住宅ローンを利用した場合は・・・?

そのような場合、住宅金融支援機構のフラット35には「デュエット」という制度があるのですが、地方銀行が利用する団体信用生命保険には「デュエット」がありません

だったらわざわざ元分割合なんて決めない方が良いと思います。可能であれば、夫単独名義で住宅ローンを組み、万一の時には住宅ローンもあの世に持っていけば少しは奥さんも感謝してくれるでしょう。

 

一方の「住宅ローン減税」

正式には「住宅借入金等特別控除」というものです。また「住宅ローン控除」と言われることもあります。

自分が住む住宅を、住宅ローンを利用して購入した場合に、一定期間(10年)にわたって、住宅ローンの残高の一定割合を、所得税から控除してくれるというものです。

だったら収入のない専業主婦の人の持ち分を定めたところで、もともと所得税を支払っていないのですから効果はほとんどありません。

 

先で取り上げた「贈与税の課税を避ける」ためには、

  1. お金を出した比率で不動産登記する。
  2. 不動産登記が済んでいる場合は、贈与税が課税される前に錯誤登記(登記の間違い)であったとして、負担割合に応じた持分登記に訂正する。

以上の二つに注意して下さい。
また、どうしても夫と妻のマイホームの持ち分を1/2にしたい場合は、一方に貯蓄が偏ることを避けた方が良いでしょう。
お互いが、贈与税の暦年贈与の非課税枠を使って、年間110万円ずつ双方に贈与を続けるのが良いでしょう(わざと111万円ずつ贈与し、確定申告して税務署に証拠を残していくという裏技もあります)。

また、共稼ぎだけど夫の単独名義にしたい場合は、妻の収入で生活し、夫の収入に手を付けないという方法が良いでしょう。

ただし、知っておいて頂きたいのは、購入時に夫の単独名義にしていても、婚姻期間が20年以上になった場合は、贈与税の配偶者控除の制度が利用できますので、“最高2000万円までの居住用不動産または居住用不動産の取得資金”が贈与税を課税されることなく夫婦間で贈与できますのでご安心ください。

最後に・・・。

「愛しているからマイホームを共有する・・・」
しかし、もし別れることになった場合、住み続ける方が相手の持ち分を購入しなければならないことを忘れずに・・・。
子供さんの不学校のこともあるので出て行くわけにもいかず、かといって慰謝料と相殺できるものなのかどうかも争いになりがち・・・。
あなたはそんなことはないとは思いますが、やはり不動産は共有しない方が流動性という意味でも良いかもしれません。

詳しくはお気軽に「私たちにちょうどいい家(R)プロジェクトDaihyoTV」にご相談ください。