固定金利か変動金利かを決めるための究極のメソッド!

こんにちは。私たちにちょうどいい家(R)プロジェクトDaihyoTV事務局です。

もし、あなたがマイホームを購入しようと思い立った場合、一番心配なのは、

「長期間、ホントウに住宅ローンが返済できるだろうか?」

だと思います。

土地も建物も気に入って、事前審査もOKで、最後の難関は「固定金利」にするか「変動金利」にするかでしょう。銀行のパンフレットを読んでもチンプンカンプン。そう、それもそのはず、あのパンフレットは法律と同じようにわからないように書かれています。そして、それを読んだ一般の人があきらめて観念するように仕組まれているといっても決して過言ではありません。

親に聞いてもわからない、不動産業者に聞いてもわからない、銀行マンに聞いてもわからない・・・。結局、聞く人によってどっちが良いかはバラバラ。事態は混迷を深め、いよいよ本格的に悩むでしょう・・・。

しかし、ご安心ください。

この記事を読めば、あなたのモヤモヤが切が晴れるように、スーと消えていくことでしょう。あなたはきっとこのように考えているはずです。

「どっちの金利を選んだら得なんだろう・・・?」

そう、誰でも自分の身が一番かわいいですし、損得で考えるのはある意味、当然だと思います。

ズバリお応えしましょう・・・。

その考え方では決められません。その理由は、”金利は誰にもわからない”からです。経済が専門であるはずの経済大学の教授やエコノミストですら外します。もし、金利をズバリ言い当てられる人がいれば、その人は仕事をしないでも大金持ちになれます。

総返済額で比べられれば良いのですが、「変動金利」の場合は金利がわからない以上、支払いが済んでしまわない限り、どっちが得かは誰にもわかりません。仮に35年返済だった場合、変動金利の方が総返済額が少なかったとか、固定金利の方が総返済額が少なかったとか、シロクロつくのは時間を行き来できるタイムマシンでもないかぎり不可能です。

今、あなたの手元にある不動産業者や建設会社のチラシか広告をご覧ください。そのほとんどの返済例は、「変動金利」で表示されているはずです。

大きく目立つ字で書かれた月々の返済額・・・。その周辺に書かれた小さく見にくい字で書かれた月々の返済額を計算している融資条件・・・。おそらく「変動金利」て゜計算されているはずです。しかも「当初3年間、4年目以降は未定」と書かれています。

なぜ、「変動金利」で表示するのでしょう。

その理由は、その方が買ってもらいやすいからです。大切なのでもう一度言います。

「変動金利の方が買ってもらいやすいから」です。

たとえば、次の条件の場合の「変動金利」と「固定金利」の毎月の返済額を比較してみると・・・?

(試算条件)

借入額:2500万円
返済期間:35年(ボーナス返済無し)
元利均等返済方式

毎月の返済額など 変動金利

(当初3年間:0.7%)

(4年目以降:仮定2.95%)

固定金利

(全期間固定:1.69%)

フラット35

当初~3年間

67,130円

78,894円

4年目~35年 92,976円 78,894円

毎月1万円前後、変動金利の方が返済額が少なくてすみます。仮に、月額1万円ですと年間で12万円も変わってきます。10年で120万円、20年で240万円、30年で360万円、35年で420万円・・・。ほぼ中級車1台分の金額です。

「誰だって毎月の返済額は少ない方が良い」でしょう。そこを突かれているのです。

そこで疑心暗鬼になったあなたは、不動産業者や建設会社、銀行マンに質問します。回答は「毎月の返済は少ない方が良いでしょう。まだまだ不景気ですので低金利がまだまだ続きますから心配ありません・・・」。

あなたに知っておいて頂きたいこと、それは金利は景気が良くても悪くても変動します。不動産業者や建設会社、銀行マンは、今、あなたが申し込んでけるかどうかがすべてで、あなたが住宅ローンを返済しながらすてきな人生を楽しめるかどうかなんて関係ありませんし、興味すらありません。

世の中、そんなものです。

しかし、中には、「毎月の返済金額は少し高いですが、低金利な今、固定で固めておけば一生安心です」と進めてくれる担当者もいるでしょう。逆に、その担当者は「固定金利か変動金利か」は別にして良心的だと思います。

正直に言いましょう。

金融機関は「固定金利」は嫌です。

わかりやすく言えば、「金利変動」という重たい荷物をリュックサックに詰めて山に登るのと、そんな足かせになるリュークサックなどなしに山を登る違いです。あなたが「変動金利」を選ぶということは「金利変動リスク」をあなたが背負うということです。逆に「固定金利」を選んだ場合は「金利変動リスク」を貸し手、すなわち金融機関(銀行)が背負うことになります。「リスク」とは、”損をする確率”で、反対言葉の「リターン」とは”得をする確率”ということです。誰だって”損をする確率”なんて言うものは背負いたくないのです。

ですから、貸し手である金融機関(銀行)は、「将来的に金利は上昇する」と思っているから「変動金利」をあなたに勧めるのです。

ここまで読んであなたはきっと次のように考えていることでしょう。

「変動金利と固定金利、双方の良いところを取り入れた住宅ローンがあるじゃないか?」

あなたの声がここまで聞こえてきそうです。

「当初3年固定」とか「当初10年固定」とか、一定期間「固定金利」になる商品の事でしょう。しかし、両方とも固定期間が終わった後の金利なんて約束されていません。「当初固定期間有り」の住宅ローンは「変動金利」の亜種だと思って下さい。そして、最大に怖いのが、その当初固定期間が終了したとたん、固定金利か変動金利かを選ぶことは出来ますが、金利優遇幅が少なくなります。そう、銀行がキバをむきだすわけです(怖)。

一方の「固定金利」の住宅ローンは、フラット35や段階金利形住宅ローンなどです。わかりやすく言えば、借りた時から返済終了まで金利が決まっている住宅ローンです。つまり、借り入れするタイミングで全部でいくら支払うのか計算できる住宅ローンです。

ですから、「変動金利」住宅ローンと違って総返済額は計算できます。てっとりばやく計算するのは、住宅金融支援機構が提供する「住宅ローンシュミレーション」で計算することです。

▼住宅金融支援機構「住宅ローンシュミレーション」

「返済額」「借入可能額」などの試算から、「返済プランの比較」「住宅取得諸費用の計算」までできる便利なサイトです。

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(出典:住宅金融支援機構)

①返済額の試算

(1)「住宅ローンの借入額」

カンタンな使い方ですが、まずは左上の四角「返済額の試算」をクリックし、「住宅ローンの借入額」を入力してみましょう。「借入額」は年収の5倍から多くて6倍で妥当な目安です。また、金融機関は年収の低い人と高い人では年間返済額の上限割合を決めています。低い方から30%、35%、40%です。

(2)「ボーナス返済額」

次に「ボーナス返済額」の入力です。ボーナス返済額が多いと毎月の返済額は多くなりますが、金融機関は「ボーナス分は据え置き返済」と考えますので、金融機関の儲けである「利息」は高くなります(一般の人は反対のイメージでいる人が多いです)。ほとんどの場合、「ボーナス」は”業績給”であり、公務員の方以外は保証されたものではありません。民間では業績が急激に悪化したり、会社がスキャンダルに巻き込まれたりするケースもなくはないので、ボーナス返済額はしない方が良いでしょう。

(3)「返済方法」

次に返済方法ですが、「元利均等返済」と「元金均等返済」 ではとりあえず「元利均等返済」を選んでください。どこの金融機関でも両方あるのですが、金融機関の担当者は「元利均等返済」を進めてきます。その時、「毎月のご返済額が一定の方が良いと思います」という売り言葉ですが、実際は下記の図のように儲けである利息が多いという本心も見え隠れします(緑の面積を比較してください)。

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(出典:住宅金融支援機構)

(4)「返済年数」

次は返済年数の選択です。ご自身の年齢も考えて、フラットであれば80歳まで可能ですので、ご希望の年数を入れる程度でよいでしょう。最近、フラット40や50というのも出てきました。現在は低金利状態が続いていますので、「固定金利」の場合、長ければ長いほど有利だと思います。

(5)「金利タイプ」

金利タイプは、「固定金利」と「変動金利」、「期間選択」のチェックボックスが用意されています。「金利変動によるリスク」を取ってでも毎月の返済金額を少なくしたい場合(ウサギ)は変動金利を、「金利変動リスク」を取りたくない方(カメ)は固定金利を、とりあえず選択してみて下さい。どちらを選択した方が良いかは全部を返済し終えるまで分かりません。昔、子供の頃よく聞いた「ウサギとカメ」の物語はどうだったでしょう・・・?また、先で上げた「試算」の総支払額はどちらが多かったかも合わせて考えればよいでしょう。

(6)「当初金利」

次は当初金利です。現在の平均的な金利の計算ですが、

当初 3年固定 0.7%(4年目以降は仮定で2.95%程度で試算)
当初10年固定 1.2%(4年目以降は仮定で2.95%程度で試算)
全期間35固定 1.69%(全期間固定なので仮定は不要)

それぞれシュミレーションして、”毎月の返済額”と”総支払額”を控えて下さい。

「変動金利」か「固定金利」かを判断する核心とは?

では、いよいよ「変動金利」か「固定金利」かを判断する核心をお話しします。
2016年2月、日銀のマイナス金利政策導入で、住宅ローン金利が一段と下がりそうな気配です。この千載一遇のチャンスを物にするため、「変動金利」にするのもよいでしょうが、インフレに転じた後の急激な金利アップが心配です。専門家の意見もマチマチで、「変動金利が良い」、いや「固定金利が安全」などと意見が分かれているのも事実です。

そこで、次のグラフをご覧ください。

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(出典:住宅金融支援機構)

このグラフAは「固定金利」と「変動金利」の金利の推移です。固定金利はフラット35の金利、変動金利は都市銀行の金利です。「変動金利」の方が低く、固定金利の方が少し高いのがお分かり頂けると思います。

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(出典:日本生命保険相互会社)

このグラフBは、「固定金利(住信SBI)」と「変動金利」のその時期ごとの金利差をグラフにしたものです。注目は、ねずみ色の金利差がだんだん少なくなってきている(固定金利と変動金利の金利差が縮まってきている)点です。

先の例と同じような

借入額:2500万円
返済期間:35年
元利均等返済方式

で比較してみます。

毎月の返済額など 変動金利

(当初3年間:0.7%)

(4年目以降:仮定2.95%)

固定金利

(全期間固定:1.69%)

フラット35

当初~3年間

67,130円

78,894円

4年目~35年

92,976円(※仮定)

78,894円

返済総額 38,119,537円 33,135,531円
利息分 13,119,537円 8,135,531円

この毎月の返済額の差額、この金額を「金利変動とオサラバできる幸せなコストとして共用できるか?」どうかが大切です。言い換えれば、夫婦間で金利変動などの社会の変化があっても笑顔でいるための仕方ないコストとして許容できるかどうかです。毎月毎月、ご夫婦で金利変動でドキドキするのが楽しいのであれば、迷わず「変動金利」を選択した方が良いでしょう。しかし、ほとんどのご家庭は、そんな人生なんて楽しくないと思うでしょうから、その場合は「固定金利」を選択した方が良いでしょう。

また、金利が1%上がった場合、毎月の返済額は1.5万円程度、増加します。「変動金利」を選んだ場合、もし仮に、ご夫婦のどちらかが「エイや」で決断したとすれば、金利が急激に上がった場合、おそらく一方に不満も溜まるかもしれません(夫婦と言えどももともとは他人ですから・・・)。

先にお話ししたように、現在、変動金利と固定金利の金利差は平均を下回り、その差も時代的に少なくなっています。このことを考えると、日本銀行はインフレ2%を達成すれば金利を上げてくるのは間違いないでしょう。

どちらを選ぶのかはお任せしますが、ギャンブル好きの方は変動金利、人生安定願望の強い方は固定金利といったところでしょうか・・・?

人は、絶体絶命の、野球でいう”8-7で負けている9回裏ツーアウト満塁、ボールカウント3ボール2ストライクの一発逆転が大好きです。しかし、金融機関はそこまでオミトオシかもしれません(困)・・・。

あなたに一番大切なのは、変動金利の住宅ローンでカツカツの返済額にしないことです。もし仮に金利が反転すれば返済が滞る可能性もあります。ですから、とりあえず35年間固定金利で毎月の返済額と総返済額を計算し、最終的に先の金額差で固定金利か変動金利かを決めるのが良いでしょう。

まず、人生の「ライフプラン」を作成し、「生命保険」の見直しを検討してください。

フラット35などの固定金利は団体信用生命保険は任意ですが、「変動金利型」であれば団体信用生命保険料も金利に含まれています。普通、生命保険は、ご主人に早くに先立たれた場合、奥さんと子供さんが一生賃貸住宅で暮らせる保証を付けています。住宅ローンを組んで団体信用生命保険に入れば、仮にご主人が早くに亡くなってしまったとしても住宅ローンの残債はすべて生命保険で支払われ、奥様とお子様には住宅ローン残債0円の家が残ります。その分、生命保険を見直して、保険料を下げるのが賢い選択でしょう。

一度きりの人生です。笑顔で人生を楽しむことを忘れないように・・・。

では、また・・・。